开元地中海商业广场-松江新城的一张名片！

一不靠地铁站、二不靠公交枢纽站、三不靠上海市中心地处松江新城的开元地中海商业广场，相比于李嘉诚“地段、地段、还是地段”的选址“标杆”，似乎没有任何地理优势。在人气集聚上，4年前，松江新城人烟稀少，4年后的今天，更能集聚人气的商业板块已在周边争相抛头露面

然而，正是这个“三不靠”、在人气上耐得住寂寞的开元地中海，背后却积累了一连串令人称奇的成长数字：连续三年日均客流量翻番，节假日日均客流量达5.5万人次；商业零售总额从2008年的2.7亿元增长到2009年的5亿元，今年保守估计突破7亿元。

　　从建成开业至今短短4年，开元地中海商业广场，已成了松江新城的一张名片。上个月，开元地中海商业广场被评为2010年上海市社区商业示范社区，这也是迄今上海唯一一个地处市郊的商业示范社区。

　　不靠地理位置，缺乏既有人气指数，开元地中海到底靠什么取胜？

　　商业板块，与新城一同成长

　　瞄准松江城市发展的开元旅业集团，较早就把目标定在了复合型商业地产项目上，即 “住宅+商业+酒店”的联动开发。 “但复合开发模式，并非是开元地中海得以成功的关键，因为这其中绝不是简单的排列组合，”广场有关负责人说，“根本还在于恪守"立足城市发展"的理念。 ”

　　这位负责人坦言，郊区新城的商业板块，比不得市中心的商区，在人气集聚上肯定“先天不足”，因此要格外耐得住寂寞，经得起等待，在规划定位、经营运作上都要看得远、做得实，而且不能过于超前，远离郊区百姓的实际。因此，立足松江新城，开元地中海还是先从满足周边居民的需求开始，同时逐步引导并培育更高的精神文化和物质上的消费需求，之后不断调整、提高、丰富广场中的品牌。

　　规划是魂，而大气才能聚集起商气。展现在松江人面前的开元地中海，正是坚持了一站式购物、休闲、娱乐的复合开发模式，占地91亩的广场，涵盖了五星级酒店、五星级电影院、单身公寓、酒店式公寓、写字楼，还有8.6万平方米的商业设施，在松江尚属首创。

　　从满足城市百姓的基本需求开始，之后逐步提升这是开元地中海的务实定位。现在，广场内大小170多个商业网点，主力店占20%，餐饮和娱乐各占15%，配套占10%，年开业率稳定在97%左右。行走在其间，星巴克、耐克、法国鳄鱼、棒约翰等一批吃喝玩乐的品牌，都能在这里网罗到。值得一提的是，其中的开元地中海书城、影城、数码广场，至今仍是三大“松江之最”。不仅如此，广场还提供复印、针线包这些涉及老百姓“一针一线”的细节服务。

　　便民的服务，高端的品牌，拉近了松江与上海市区的心理距离。家住青浦区的陈小姐告诉记者，过去想吃大餐、看大片，逛名店、买名牌，“都要跑到市中心去，现在只要来这里就行了。 ”

　　耐住寂寞，并不是无所作为

　　2005年从外地来到开元地中海商业广场上班的小王坦言：那时一个月的花销只有50元，还是电话费，“不是没钱，而是实在连个娱乐消费的地方都没有”。另一名员工的印象则是，“没车没人，广场前的新松江路上完全可以踢足球”。而与此相对应的是，南有黎明商业广场、嘉和休闲广场、安信生活广场，西有祥和商业广场等，开元地中海并不具有更多的先发独家优势。

　　事实如此，招商人员最初找到屈臣氏和两个品牌时，都被一一婉拒。商家最大的担心，就是“广场地处上海远郊，赚不来人气只能赔吆喝”。时过境迁，曾经的“不毛之地”，如今已是松江人的一片新天地。屈臣氏的专卖店从当初的小规模试水，成为松江几家门店中规模最大的一家；雅戈尔则在后来看到广场日渐活泛起来的生气，主动找到广场拿店铺，现在是上海地区营业额最高的门店之一。

　　屈臣氏和雅戈尔前后态度的巨大变化，关键就在于开元地中海不断以变应变的灵气。而这正是不断优化调整业态布局、练好“内功”的结果。

　　早在运营第一年，开元地中海就提前完成了招商任务，租金、管理费、综合收入和运营管理综合成本支出相比，已经有近500多万元的盈余。面对这样的形势，投资方完全可以高枕无忧地坐收租金了。但着眼于城市运营的开元地中海，对此显然并不满足。过去的4年中，广场从不为“一锤子”买卖的利益所动心，相反，每一年都要“闹腾”上一番。

　　随着客流人气的不断积聚，开元地中海也开始不断“淘劣引优”。2008年起，广场一方面改扩建原化妆品区等，增加近50个精品百货商铺，一方面引进传奇桌球等人气店铺和精致餐厅。在此同时，又利用合约手段，劝退一部分表现欠佳的品牌，替换进知名度更高的品牌，开业前两年就实现了30%的品牌提升。此后，广场继续不遗余力地招商再招商，又先后引进了哈根达斯、DQ等一批品牌，品牌调整再度实现20%的提升。

　　这一系列的举措，让广场有了更多生气，商家也看到了源源不断的“钱途”。昔日不愿进驻的一些品牌，现在甘心排队等待进入。