转眼之间，楼市已经被调控了一年半左右。记者上周末在调查中发现，尽管政策“冷风”频吹，但随着买方市场一波“刚性需求”的释放，买卖双方博弈的心态也悄然发生了变化。如此行情，着实乐坏了不少房产中介，一些乐观者甚至认为，在秋高气爽的9月，“金九”行情还是会如期而至，购房得趁早，现在已经是“抄底”的最佳时机。
事实，是否果真如此？
信号：一天内来了十组看房客
近半个月以来，上海新维度地产经纪有限公司总经理王普芳每到周末总是很忙。原来，一到周末，店里的业务员都忙着带看房客看房子去了，他常常成了“光杆司令”。实在无人可调，他只得自己“上阵”。“平均下来，周末每天我都要带上10组看房子的人。”尽管干的是苦差事，但王普芳却是累并快乐着，“看房子的人多了，也就意味着成交的几率大了”。
王普芳告诉记者，有时同一套房源，他一天就要四五次敲开房东的门，弄得房东很是好奇，悄悄问他：“之前挂牌那么久，一直无人问津，怎么现在一下子冒出这么多看房子的，难道松江楼市又火了？”
新松江人王小姐夫妻俩的积蓄，能买一套总价八九十万元的房子。原本想观望到年底，她一直关注9号线松江大学城站附近的一楼盘，“9号线松江段的不少楼盘价格一直就没怎么跌过，而且，像鼎信公寓、三湘四季花城等小区长期处于一种无房可售的状态。即便是松云水苑、莱顿小城这两个原来房价卖不高的小区，最近几个月也已逆市而动，均价已经涨到了每平方米1.1万元左右。”这段时间，夫妻俩怕房价不降反涨，打算趁现在价格还算平稳，抓紧买房。“王小姐代表了不少有刚性需求购房者的心态，前两年他们错失了买房良机，今年出手要果断得多。”王普芳告诉记者。
据王普芳介绍，自8月中旬以来，他觉得日子明显好过了起来。道理很简单，他旗下的3个中介门店的业绩纷纷飘红，一举扭转了之前几个月以来的销售颓势。
王普芳给记者举了个例子。公司有一名业务员在8月份一个人就成交了6套房子，总市值700万元左右，为公司创收14万元，“一不小心”成了“冠军”业务员。“要知道，他刚入行还没多久。之所以取得如此成绩，除了他个人的努力因素外，更重要的，还是刚性需求的释放直接刺激了市场大气候的整体回暖。”
对于当下9月的楼市行情，王普芳颇为乐观。他说，一般情况下，一次新的楼市宏观调控政策出台后，市场的消化时间约为半年左右。“从去年4月到现在，已经过去了一年半左右，有刚性需求的购房者原先期望大幅降价的心理防线早已近于崩溃的边缘，现在该到释放的时候了。而且，松江的房产中介机构经过一年多时间的‘洗牌’、重整，整个中介市场比以前更加规范、运作也更加标准，收费也更公开、透明。”另外，王普芳也认为，不管是居住，还是投资，松江的房价还是有很大的上涨空间，“现在出手，时机不错。有一个信号值得关注，现在卖方开始‘服软’，已经从原来的‘一口价’的强势转换成允许有一定的议价空间，以一套挂牌价100万元左右的房子为例，最终的成交额很可能为90—95万元。”
态度：不同心态决定出手时机
黄小姐，某媒体从业者。她本来去年初就打算买婚房，但当时经验不足又过于挑剔，陆陆续续看了10个月的房子，总觉得没有特别满意的。结果房价越看越高，本来能在长宁区全款买套次新三房，现在增加了几十万元预算也只够买房龄12年以上的了。“趁这几个月房价不怎么涨，打算快点把这件大事解决了，否则万一房价再涨，还得后悔。”
黄小姐告诉记者，她考虑到以后要和父母同住，她们还是把目标定在三房，因为如今的房价和2009年初不能比，所以只能牺牲小区环境和生活配套，选交通方便、楼层低一点的三房。前几个月，黄浦、徐汇、卢湾、长宁、闸北的房子都看过，现在开始倾向于松江。最近看中松江新城板块西部区域的一套房龄仅4年的三房，虽然交通条件不是很好，但圆了自己住大房子的心愿，也算不错。
业内人士认为，对刚性需求购房者来说，现在仍然算是入市的好时机。但是，年轻人买房不一定要一步到位，可以随着收入的增长和家庭需要的变化，逐步置换。黄小姐选房要求较高，小区附近生活配套的欠缺往往造成入住后生活不便，自住型购房者应仔细考虑。
吴小姐，某网站职员。“最近，我们确实感觉到房子成交需求比前两个月旺了，有点担心房价再上去，但考虑再三，我和男友还是决定再等等看。主要原因是房贷政策不松，我们买房就很难‘占便宜’。”吴小姐这样告诉记者。
吴小姐说，她和男友看婚房已经有一年多。眼看着房价“噌噌”地涨，好容易盼到调控政策严了，房价有回头的迹象，但房价是回头了他们却“被二套房”了，贷款要承受1.1倍利率。想想年初，曾经看中过一套房子，当时询问中介说，按他们的情况还能办理首套房贷款，但犹豫之下，房子被别人买走了。现在，他们看类似的房子房价虽下调了10多万元，但中介告诉他们，由于她和男友都与父母一起贷款买过房，现在只能办理二套房贷。这样，他们不但要多准备20多万元的首付，贷款的利息还要增加20多万元，买房的负担非但没有减轻，还大大增加了。
吴小姐认为，和他们有类似婚房需求的购房者确实很多，可以分为三类：一类是自己或父母有钱，不需要贷款就可以买房的；一类是家庭条件有限，必须用足贷款，否则无法买房的；还有一类就像我们一样，靠父母帮忙，咬咬牙还能承受二套房贷的。现在楼市成交量上去，第一类购房者入市的较多，而像我们一样的购房者不少还在观望，或许，这类购房者“投降”的越多，房价回升的可能性就越大。“所以，我们决定继续观望，等待房价继续下调到抵消二套房贷的损失，或者二套房贷政策能够有所松动。毕竟，买房结婚的刚需是不应该被长期‘打击’ ”吴小姐如是表示。的。
原因：三大利好助推“刚需”释放
透过新维度等房产中介的市场数据，惊诧之余，我们难免要问：究竟是什么原因助推了松江楼市的“蠢蠢欲动”呢？
对此，区房管局有关负责人认为，首先，得益于松江居住环境优良。该负责人告诉记者，松江是一座具有1260年历史的古城，享有“上海之根”美誉，具有十分丰厚的文化底蕴，又是新世纪上海市郊率先崛起的一座现代化新城，这为松江房地产发展提供了广阔的发展空间。另外，松江外向型经济比较发达，得天独厚的旅游资源，活力无限的大学城、上海第一人民医院为代表的教育文化卫生事业，加上方兴未艾的现代商业和服务业，生机勃勃的现代农业和小集镇建设，齐全配套的城市功能，又为房地产业发展提供了强大的支撑。还有，松江具有得天独厚的区位优势，与市区、外省市便捷完备的水陆交通条件，为松江房地产提供了连接大上海、服务长三角的优势和交通环境。“值得一提的是，佘山欢乐谷，九亭‘大虹桥’概念，对松江楼市也是有明显的刺激作用。”
其次，供需动态平衡。该负责人说，区政府多年来对房地产市场形成了“满足需求，保障供应；总量控制，供略大于求”的发展思路，力求把供需比例调控在合理区间，维持供需动态平衡。以2006—2008年新建商品房为例，这3年新上市面积为794万平方米，销售面积909万平方米。
第三，布局大体得当。松江房地产经过十多年的发展，逐步形成了松江新城、九亭（含泗泾）、新桥（含洞泾）和佘山镇“一城三片”布局。这一板块布局基本符合了区域人口分布、购房人群刚性需求和特定的区位等这样几个基本要素。
走势：未来松江楼市会坚挺吗？
无疑，如今的松江楼市处在一个“十字路口”，那么，这波刚需释放的行情能“释放”多久呢？
对此，王普芳认为，松江楼市的价格在未来一两年内一直会比较坚挺。“之所以如此，首先，松江未来房源的供应量有限，尤其是公寓房。从我们中介机构掌握的数据来看，现在松江各小区的二手房供应量都不是很充足，这就造成了房源紧张，价格因此可能还会上涨。其次，从国家的宏观调控政策来看，利好的政策依然有延续性。因此，不管从居住的角度，还是出于投资的考虑，虽说目前松江房价较年初已有较大幅度的上涨，但若从长远来看，市民现在依然可考虑购房。”
另外，他还补充说道：“之前，我们手上有五六十套松云水苑的房源，但现在可挂牌供应的仅有二三十套了，这说明松江现在的一些优质楼盘的房源正在减少，而市民的购房刚性需求依旧很大，且短时间内还无法消化，这也决定了松江房价会进一步上扬。”
房产中介看好未来行情，房产开发商又是持何态度呢？从事房地产生意二十多年的吕先生也很看好松江的楼市。他告诉记者，他预测松江的房价还要上涨，而且上涨起来的速度比市区还要快。之所以作出这样的判断，他分析道，首先是松江的城市功能配套很完善。其次，松江可供开发的土地资源越来越少。再次，松江的比较区位优势明显，有山有水，离市区、苏浙地区都很近。他还大胆预测：“松江的南部新城开发后，其价格应该很快就会超过新城，因为那里的交通更加便捷，环境也很不错。”
