楼市调控已进入关键期，各地政策微调的信息此起彼伏。但与今年2月份被叫停的放松限购新政不同的是，本次上海楼市的新变化则是对限购政策的进一步细化和收紧。目前，楼市调控的核心政策“限购、限贷”并未取消，在大格局不变的情况下，微调只是支持刚需置业，以此来适当“保温”市场。
进入5月份以来，楼市持续展开拉锯战，价格变动背后是购房者和开发商的相持、进退。而在调控的重压下，博弈的天平似乎在向购房者倾斜。楼市风光虽已不赶当年，但当前市场正在慢慢复苏，未来楼市究竟会走向何方？合理的房价是否能够回归？这些都像是一个谜，至今没有答案。
5月成交量逆势趋暖
区房地产交易中心提供的统计数据显示，截至目前，5月份松江一手房总成交量538套，成交总额约5.98亿元。其中，住宅商品房成交404套，成交均价约每平方米1.1万元；商业地产成交73套，成交均价约每平方米1.54万元。二手房总成交量338套，成交总额约3.98亿元，其中二手住宅商品房成交306套，成交均价约每平方米1.16万元。
从数据来分析，5月份松江楼市成交量的增长态势尤为明显。上月，松江一手房总成交量679套，一手住宅商品房成交均价约每平方米1.25万元；二手房总成交量525套，二手住宅商品房成交均价约每平方米1.17万元。由此看来，5月份仅前半月的成交量势头较好，单从住宅商品房成交均价来看，一手房均价有了回落明显，平均每平方米比上月便宜了1500元，而二手房均价基本与上月持平。
记者采访发现，一手房和二手房市场的价格博弈持续。根据统计数据，5月份延续了今年3月份的价格倒挂现象，二手房的成交均价比一手房每平方米高600元左右，这直接导致“议价空间”压缩，价格让步不大。针对此现象，上海汉宇地产松江片区负责人分析认为，同区域的二手房与一手房相比，由于都是现房，经过简单装修后即可入住，而且与新盘的期房不同，二手房在房屋质量、产权等方面的影响都是可预期的，因而购买风险较小。此外，同区域内二手房发展时间久，社区较为成熟，这也是一手房无法比拟的。
刚需成市场主力
从目前的楼市现状来看，本轮房地产市场调整正在进入新阶段。如果说楼市在2010年属于高位盘整的话，那么整个2011年则属于振荡下行。而今年，楼市不仅加速了调整步伐，同时也在不断地探底。有业内人士认为，当前，楼市调整效果持续显现，年内筑底有望。
根据今年一季度松江楼市的成交量数据，房价将稳中有降，购房者与开发商博弈持续。在楼市调控力度不减、政策不变的情况下，今年3月份，随着开发商进一步的降价促销，市场上出现了明显的以价换量的趋势，成交量比“冷冻期”的一二月份有了明显增长态势。不过4月份，成交量又再次出现大幅下滑。进入5月份，上扬的趋势又明显回归。业内人士普遍认为，楼市成交量的大幅波动，说明市场的回暖缺乏足够的需求支撑，很难长期持续。
从购房需求来看，自去年下半年开始，楼市成交量主要靠刚需，尤其是首次置业的需求。在继续抑制投资投机性需求的背景之下，与之相对应的政策是限购限贷，可以说今年市场主力依然是自主需求。而在政策上，一方面是打压投资投机需求，另外一方面更加注重保护自主需求，尤其是首次置业需求。因此，想要保持楼市成交量的回暖，开发商不仅需要加大折扣促销的力度，更要把准购房者需求，盯紧首次置业的刚需者。目前，松江部分楼盘推出了85折、特价房等大量优惠活动，主要想以此来吸引这部分潜在客户。
性价比高应果断入市
成交量的上扬与开发商的“以降换量”不无关系，目前还在观望中的购房者担心，量一旦上来了，开发商会不会就不考虑继续降价促销了？那么刚需购房者应该怎么办，是继续观望还是该选择时机出手了？这场拉锯战究竟何时才能见分晓？
对此，上海易居房地产研究院杨红旭认为，今年二季度、三季度都是比较好的购房时机。政策在变，市场也在变，但对于刚需购房者而言，购买的是幸福，一种居住的体验，因此，如果在价格不可能大幅度下跌的情况下遇到合适的楼盘，而且促销力度比较明显，性价比高的话，还是应该选择积极入市。
置业专家同时建议，当前楼市供应的产品类型日益多样化，对于购房者而言，购房前期一定要多看看几个楼盘，全面掌握市场信息。对于一些刚开发出来的新盘，要分清项目的性质是住宅还是商业，如想购买此类房屋，就要考虑到日后生活中的居住成本等问题。此外，在价格方面也要做周全的考虑，一旦超出了自己不能承受的价格，日后的还贷压力将进一步增大。对于某些项目推出的“特价房”，一定要从价格、户型、位置、质量等多方面谨慎考虑，看清其背后是否存在猫腻。
