7月27日，市政府办公厅出台了《关于进一步严格执行房地产市场各项条款政策的通知》，其中对差别化住房信贷、税收和住房限售政策及保障性住房和普通商品住房土地供应力度等六个方面政策进行了重申，简称“沪六条”。该文件不仅再次强调之前出台的政策，还进一步称，下半年将开展房地产调控政策执行情况检查，加强限购方面违法违规的查处力度。
早先央行二次降息，楼市或有回暖势头。7月份仍然延续着五六月的回暖趋势，成交量上升明显，整体价格也有一定程度的上涨。如今在限购令的大前提下，大多购房者对于价格的敏感度仍然较高，房价的涨跌始终牵动着无数人的心，然而房价的走势也令百姓感觉迷茫。有专家预计，购房者对于价格增长的抗性或会逐步转强，市场上的观望情绪似乎又开始凝聚。
调控政策加紧 购房需求转变
伴随着“国八条”、房产税试点等政策的先后落地，“限购”、“限贷”等政策也全面升级。在这轮调控中，上海是调控力度最大的城市之一。限购政策出台后，投资投机性需求渐渐退出上海住房市场，取而代之的是改善型需求和自住性需求。
上半年，楼市成交量绝大部分都要归功于刚需购房者，而现在情况似乎开始发生转变，改善型住宅大有异军突起之势，慢慢从调控的低谷中走出来。不少之前基本处于滞销的楼盘开始复苏，成交量有所上升，别墅类项目也纷纷入市，在各种优惠措施下，成功吸引人气。
在九亭贝尚湾售楼处，现场看房者并不算多。据一名销售人员介绍，该楼盘此次推出112套带装修一手房、二手房，均价都在每平米2.5万至2.6万元，提前付意向金还可享受总价减12万元的优惠，“优惠后的均价在每平米2.45万元左右。”
销售人员手中的销售资料显示，从推出房源开始截至当天下午，该楼盘已定售出房源20套，其中19套为二手房，1套为一手房。已经看过好几个楼盘的胡小姐当天也来这里看房，据她分析，贝尚湾周边的二手房源价格最低为每平米1.5万元，好一点的价格也在每平米1.8万元左右，而贝尚湾一期的带装修二手房价格也只要每平米2.1万元。“这个楼盘吸引我的原因就是改善性住房。”销售人员表示，改善性住房已经逐渐成为楼盘销售的主力。
房价或将反弹 调控新政势在必行
虽然过去的一段时间中央层面多次强调房地产调控的方向，但本月初，从相关机构发布的数据显示来看，目前房价和土地成交价格依然呈稳步走高态势。短期的供需失衡导致市场参与者的心态发生转变，恐慌性购房者增加，开发商涨价预期增强。其次，信贷政策利好逐渐显现，经过两次降息，购房成本降低拉动了部分需求的购房热情。业内人士分析，在目前的市场态势下，调控储备政策有可能会加快出台的脚步。
房价的止跌引发了房地产调控进一步收紧的预期。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，当前房价面临重新上涨的压力，如果不出新的调控措施，下半年涨价的预期将进一步增大。虽然近期监管层曾多次表态坚定楼市调控，但调控精神要想转化为执行力，还需细化政策予以保障。虽然高溢价地块的出现与它的优质性有很大关系，但在市场量价逐渐回调的阶段下，也在一定程度上带动市场预期的升温。
此外，地方政府屡屡出现的小动作也引发了市场预期的混乱。加强问责和监管的调控预期也在不断增加。例如此次“沪六条”对过去政策的的重申和强调，也一定程度上表明了上海对楼市调控的决心。业内人士分析认为，当前房价反弹的预期已经形成，如果调控没有新举措，下半年抑制房价反弹的难度很大。在目前的市场背景下，房地产调控新政策的出台已经势在必行，“综合各种因素，接下来相关部门可能出台一系列细化措施，既传递出国家抑制房价反弹的决心，又让相关执行部门和地方政府提高政策的可操作性。”
因此，为了避免地价给房价带来的推动作用，又出于楼市调控效果的考虑，不排除中央再出台有关的调控措施。对于调控的走向，业内人士普遍认为，如果市场仍旧保持上涨态势，在限购等现行政策不变的前提下，加大地方调控效果问责力度，加快推进房产税改革，引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房的供给等措施有望很快被提上日程。
调控大背景下 松江楼市渐成熟
有分析称， “沪六条”此次 提及的六点均为之前已经提出过并且市场已经完全执行，可以说购房者、开发商等对这些政策已经完全消化，由于并没有新条款的出台，政策并未收紧或放松，因此该举对市场不会有很大影响。而从“沪六条”细则的规范来看，差别化公积金贷款政策，“ 支持首套房及共有产权公积金贷款”这条的出台对市场会稍有影响，政府进一步重申对自住需求的扶持，也表明了后续调控会继续实行差别化对待。
关于后市可能会有的两种趋势：就市场而言开发商或仍走“以价换量”的策略，市场既不会出现大幅优惠的情况，也不会出现大幅提价的情况；就政策面而言，储备政策仍然会随时待命，而后续调控也会实行差别化对待，毕竟政府还是想以引导市场走向平稳发展的趋势为主。
记者日前从区房产交易中心了解到，今年上半年我区连续出现了新增上市面积小于成交面积、二手房成交面积大于一手房成交面积的现象，且可售商品房面积逐月持续小幅下降，整个松江的楼市呈现出“供小于求”，一、二手房价格呈现逐步接近的趋势，均在每平米1.4万元。
松江住宅小区信息化系统显示，全区成街坊的398个住宅小区中，投资、投机购房占据了一定比重，而随着动迁安置房、经济适用房、公共租赁房和廉租房“四位一体”的保障性住房大力推进和建设，尤其是可能实现的房产持有环节的征税执行，这部分住宅将会加大并加快交易行为。主要原因一是因为未来房价的上涨不太可能超过银行利息和物价上涨之和，靠长期出租来回收投资不算太明智。二是因为如今房价暴涨的时代已经过去，住房消费逐渐趋向理性。
据预测，我区商品住宅成交均价受政策影响还会小幅下降，这是由于我区的商品住宅成交均价在全市排在末尾几位，同时新增上市面积持续力量不足，导致这种供小于求的现象有扩大趋势，需要从二手房中平衡供需关系。这标志着松江区的房地产行业已经逐步走向成熟，未来我区的房地产市场重心或将由增量向存量转移，商品房的开发量和交易量将逐渐回落，二手房交易量和租赁量将稳步上升，但市场交易量不会减少。
